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巴中二手房優劣大起底,11條原則教你買到優質二手房

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樓主
發表于 2019-2-21 10:04:20 | 只看該作者 |只看大圖 回帖獎勵 |倒序瀏覽 |閱讀模式
  無論什么時候,咨詢買哪兒房、怎么買房的親戚朋友一直都是絡繹不絕,他們都有一個共同的特點,主要都是問新房,咨詢二手房的寥寥無幾,即使是給他們推薦二手房,對于大部分人來說,似乎抗性非常大。不太愿意去了解、找尋二手房。
  那為什么隨時入住、配套齊全、交通還看似便利、價格又不是特別貴的二手房總賣不過新房?在拋出這么一個問題時,首先要闡明的一點,此處的賣不過指的是總體數據量不如新房交易量大,其次我想借此文來影響或者說去給對二手房莫名抵觸,在二手房新房之間糾結的朋友一個思路。
  1.二手房的缺點
  “可憐之人必有可恨之處”,這句俗話用在此處或許不是特別巧合,但二手房確實可以處于這種狀態,我們先說說二手房的缺點。
  第一,交易稅費、交易風險。
  交易稅費是置業者抵觸二手房的首要因素,市面上的常見中介傭金收取甚至高達2%,還不包含其他類似貸款服務費之類的額外收費。
  按照一套50萬左右的房子以收費最高的中介標準來計算,額外付出的成本很可能會高達1萬以上。遇到不靠譜中介瞞著新手業主跳過資金托管這一步驟,還會導致風險大增。
  除此之外,房屋本身有抵押、糾紛,房東臨時漲價、毀約也是讓人非常頭大的問題。
  第二,房齡問題。
  部分二手房因為房齡長,樓體小區內稍顯破舊,雖然并不是太大的問題,但按照相關貸款規定,二手房房齡與貸款年限之和不得超過40年(個別銀行45年)。對于房齡稍長的房子,購買壓力會比新房大不少。
  第三,配置問題、設計問題。
  房子和車一樣,近幾年發展迅速,很多配置在當年比較稀罕,而如今已經普及甚至已經淘汰,比如說,部分小區當年設計時使用推拉窗,后期想更換平開窗非常麻煩;停車位不足或者根本沒有停車位;更不用談新風系統、霧森系統、滅蚊系統、夜光跑道、社區WIFI、會所之類的配置。
  第四,物業問題。
  由于前期物業行業不發達,導致不少小區特別是容量小的小區沒有真正系統的物業,小區所謂的物業只有簡單的保潔和保安。前期較低的物業費定價以及業主對提價的抵制,也注定了老小區的物業即使更換也很難有質的提升。
  第五,停車、交通出行問題。
  乘用車保有量的井噴式增長,不僅僅體現在了市區主干道商圈的擁堵,更明顯的可以體現在老小區中,部分老小區前期沒有規劃足夠的停車位,甚至沒有停車位,導致白天看房時感覺停車難度不大,入住后發現夜間小區內邊邊角角能塞下汽車的地方幾乎都塞滿了汽車,甚至連小區門口的道路上都停滿了車子,夜間找車位不亞于大海撈針。
  另外不少小區藏于小街道內,這些道路所能承載的流量,不足以支撐小區日漸增長的汽車流量。早晚高峰被堵在家門口時有發生。
  第六,選擇面窄。
  其實也不能算是缺點,但確確實實是一個小問題,對于二手房來說,房東賣幾樓我們就只能選擇幾樓,戶型也是純粹看房東、中介給出的房源,可選的面比較窄。
  2.二手房的優點
  存在即合理,世上存在的事物總歸都是有兩面性的,我們再來說二手房的優點。
  第一,二手房最大的優點是現房。
  說這個可能會被認為有些廢話,這是人人皆知的呀!?但我想表達的重點在于另外一個方面,在房地產市場不確定因素頻發的當下,現房能給我們帶來的安全感是非常重要的。
  第二,價格并不比一定比新房貴。
  雖然辦手續,付中介費會比新房稍微麻煩些,但很多時候價格是要低于或持平附近新房,并且價格上有可能撿漏,如果耐心等待,大概率可以等到價格合適的二手房,畢竟房東不是開發商,價格變動隨意性很大。
  第三,大部分二手房都已經自帶裝修。
  對于上班很忙的剛需年輕人,特別是有寶寶的人來說,裝修是件非常頭大的事情,裝修完還要提防甲醛等有害物質對人體,特別是孩子的傷害。已經裝修好的二手房則避開了這樣的問題,入住后僅需要把軟裝部分重新布置,基本上就可以煥然一新。對于資金壓力比較大的年輕家庭,更是沒有必要為了一個“新”字,死要面子活受罪,降低生活品質。
  第四,更好的公共交通與生活配套。
  在這一波城市大餅攤開之前,大部分新小區都處于市中心,二手房就更不用說了,絕大多數二手房占據了整個片區最熱鬧最核心的位置,或者配套最齊全的位置,吃飯、看書、購物、觀影、洗浴等等,幾乎都可以在家門口找到。
  第五,資金杠桿。
  談到杠桿,其實就是降低首付來實現高杠桿購房,與新房的首付分期不同,二手房的低首付,則是通過高評估價實現降低首付,當然我們都很明白這樣的做法確實不合規不道德,但不得不承認這樣的情況確實每天都出現在我們的生活中。通過中介的操作后,對于壓力比較大的年輕人來說,可以用更低的資金成本住進一套自己的房子,還可以不用擔心交房后的裝修,其實也不失為一件好事。
  3.二手房怎么買?
  現階段這幾種二手房可以買:
  1、優質學區房,無論新舊無論配置,都是相對安全的。因為優質教育的稀缺至少在未來五到十年都依然是逃不開的話題。
  2、交通要道口,比如高鐵站之類的,即便是不知名也是安全的,不過如果投資,需要在大面積開通通車之前出手,因為通達線路越來越多的時候,稀缺性降低,交通要道所帶來的溢價會越來越低。
  3、年份新,車位,綠化、戶型、配套都尚可的小區,剛需盤也可以。因為這部分房屋與買新房無異,還多處于市區。
  4、重要商圈附近的小區,比如說白土壩附近,南門壩附近就是個很好的例子。
  5、占有稀缺地段的品質小區。城市的發展經歷三個步驟,一發展老城區,二向外擴張,三就是核心區的重建。當然,我們講的核心區不見得是市中心區域,而是外圍配套、交通等綜合都很不錯的地塊。這些地段的高品質小區,仍然會在很長時間內保值升值,比如下中壩內的品質樓盤。
  4.這幾種二手房要避開
  1、小產權、安置房等。因為這類房子漲幅慢、住著不舒適,也無法正常交易。
  2、已經可以入市交易的經適房(不能交易的當然更要避開),理由同上。
  3、沒有電梯又沒有好學區的多層小區。老齡化的時代來臨,沒有電梯的房子逐步會被人所拋棄。
  4、年份過長的家屬院。早期的單位房住起來非常舒適,但隨著單位的外遷與新建家屬院,老家屬院逐步會淪落為沒人管的境地。
  5、沒有地下車庫或車位嚴重不足的小區。按照南充汽車保有量的增長速度,未來幾年,停車難的老小區一定賣不上價。
  6、物業口碑非常差的任何小區。




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沙發
發表于 2019-2-21 10:07:14 | 只看該作者
我是個湊數的。。。
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板凳
發表于 2019-2-21 10:07:33 | 只看該作者
前排頂,很好!
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地板
發表于 2019-2-21 10:07:38 | 只看該作者
為保住菊花,這個一定得回復!
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